中国房地产市场的底部在哪?

2025年2月1日

引言

 

房地产市场作为国民经济的重要组成部分,其走势对经济增长、金融稳定以及居民财富有着深远影响。近年来,中国房地产市场经历了深度调整,市场各方对其底部位置及未来走势高度关注。本报告旨在通过分析当前市场数据、政策环境以及行业发展趋势,探讨中国房地产市场的底部位置,为投资者提供参考。

市场现状分析

 

销售市场:以价换量,一线核心城市成交回暖

2024年,中国房地产市场销售端呈现以价换量的特征。全国商品房销售面积同比下降12.9%,销售额同比下降15.2%。然而,一线核心城市在政策支持和需求释放的双重作用下,成交出现回暖迹象。例如,北京、上海等城市部分优质地段的楼盘去化速度加快,但整体市场仍处于底部区域。

投资市场:新开工和投资增速加速下行

2024年,全国房地产开发投资100280亿元,同比下降10.6%。新开工面积持续下降,11月单月住宅投资同比跌8.38%,尽管跌幅有所收窄,但整体投资仍处于下行通道。投资市场的低迷主要源于开发商对未来市场预期的不确定性以及资金压力。

土地市场:待开发土地存量积压、区域分化加剧

土地市场方面,待开发土地存量积压问题较为突出。2024年,部分城市土地流拍率有所上升,整体市场活跃度较低。不过,区域分化明显,一线及部分强二线城市的核心地段土地仍受到开发商青睐,而三四线城市土地市场则较为冷清。

政策环境分析

政策力度空前,效果逐步显现

2024年,政府出台了一系列房地产市场支持政策,包括降低首付比例、下调房贷利率、放宽限购限贷等。这些政策在一定程度上刺激了市场需求,但市场底部的形成仍需时间。例如,高盛预计政府为去库存和完成项目可能需要的资金支持总额达8万亿元人民币,占2025年GDP的5.8%。

政策目标:稳增长、防风险

政策的核心目标是稳增长和防风险。一方面,通过刺激需求和稳定市场预期来推动经济增长;另一方面,防范房地产市场过度调整引发的金融风险。政策的持续发力将为市场底部的形成提供有力支撑。

市场底部判断

短期底部:2025年有望触底

从短期来看,2025年房地产市场有望触底。高盛预计新房销售面积将在2025年下降4%,但2026年有望实现2%的增长。随着政策的进一步落实和市场预期的逐步改善,投资和销售市场有望在2025年实现降幅收窄。

中长期底部:需求仍有支撑

从中长期来看,中国房地产市场的需求仍有三大支撑因素:一是城市化进程的持续推进,将带来持续的住房需求;二是改善性需求的释放,随着居民收入水平的提高,对住房品质的要求也在提升;三是政策的持续支持,土地、财税、金融政策的协同发力将为市场提供稳定的发展环境。

投资建议

 

短期投资策略:关注政策受益板块

短期内,投资者可关注政策受益板块,如一线核心城市的优质楼盘、改善性住房项目以及与房地产相关的金融、建材等行业。这些板块在政策刺激下有望率先实现估值修复。

中长期投资策略:把握行业转型机遇

中长期来看,投资者应关注房地产行业的转型机遇,如绿色建筑、智能家居、物业管理等领域。随着行业的发展和政策的引导,这些领域有望成为未来房地产市场的新增长点。

风险

政策落实不及预期

尽管政策支持力度较大,但政策落实效果存在不确定性。如果政策落实不及预期,可能导致市场底部形成的时间推迟。

市场信心修复缓慢

市场信心的修复需要时间,如果市场预期持续低迷,可能导致需求释放不足,影响市场底部的形成。

结论

综合来看,中国房地产市场正处于探底阶段,2025年有望实现短期触底,中长期需求仍有支撑。投资者应根据自身的风险偏好和投资期限,合理配置资产,关注政策受益板块和行业转型机遇,同时警惕政策落实不及预期和市场信心修复缓慢等风险。